Вопросы и ответы, полезная информация - Недвижимость в Германии

1. Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Германии?

Каких-либо ограничений для иностранцев на приобретение недвижимости в Германии не существует. Можно купить как коммерческую, так и жилую недвижимость. Также не существует ограничений в количестве приобретаемой недвижимости в Германии.

2. Даёт ли владение недвижимостью в Германии льготы при получении визы и ПМЖ?

Являясь владельцем недвижимости в Германии и имея действительную выписку из земельной книги "Grundbuch", Вы получаете право (без каких-либо дополнительных документов - приглашение и т.п.) на постоянное возобновление краткосрочной визы и право на пребывание в Германии до 90 дней в течение каждых 6 месяцев. Распределить эти 90 дней Вы можете на своё усмотрение. Факт владения недвижимостью не даёт оснований для подачи заявления на ПМЖ. Тем не менее, при наличии недвижимости и продолжительного пребывания в Германии по краткосрочной визе, можно с помощью адвоката решить этот вопрос. Главным критерием безусловно будет являться Ваша финансовая состоятельность как на момент подачи заявления, так и в будущем. Другими словами, если Вы не являетесь обузой для государства и, что не маловажно, нужны государству как специалист или как инвестор, то шансы получить разрешение на ПМЖ в короткие сроки очень высоки.

3. Обязательно ли открывать счёт в немецком банке, чтобы приобрести недвижимость в Германии?

Открывать расчётный счёт в немецком банке при покупке недвижимости в Германии необязательно. При сдаче же недвижимости в аренду, без него обойтись невозможно. Открытие счёта в немецком банке открывает Вам дополнительные возможности по размещению Ваших финансов на различных секторах экономики (акции, фонды, облигации и т.д.) всех рынков мира.

4. Каковы перспективы роста недвижимости в Германии на ближайшие годы?

В 2007 году цены на недвижимость в Германии выросли в среднем на 15%. Существует также масса законченных проектов, где цены после завершения строительства "выстрелили" на 30-35%! Рынок недвижимости Германии после значительных улучшений показателей экономики, рост которой обусловлен прежде всего уменьшением уровня безработицы и рекордными показателями за последние 12 лет, наконец-то основательно проснулся после пятнадцатилетней спячки. Бавария, с её столицей Мюнхен являются как и прежде флагманом немецкой экономики. Самый низкий процент безработицы и самый высокий уровень заработной платы по Германии привлекают всё больше переселенцев из Восточной Германии и Европы именно в столицу Баварии - Мюнхен. Как следствие, в настоящее время на рынке образовался дефицит арендной недвижимости. Факты говорят сами за себя: в Мюнхене в 2006 году было продано недвижимости на 8,4 миллиарда евро, в 2007 году только на 8,0 миллиардов евро. При этом, в 2007 году цены на недвижимость выросли в среднем на 15%, арендная плата выросла на 6,2 %. В 2008 году, по результатам первого полугодия, эта тенденция сохранилась. Объём продаж немного сократился, но цены на недвижимость при этом продолжили свой рост. За первые 6 месяцев 2008 года цены на земельные участки выросли на 13%. Парадоксальный перекос показателей, когда объёмы продаж уменьшаются, а цены при этом растут, говорят о растущем дефиците недвижимости в Мюнхене. Это действительно так. Если Вас интересует добротная квартира в старинном доме в старой части Мюнхена, то её Вы не купите ни за какие деньги. Почему? Потому что такие квартиры не выставляются на продажу уже на протяжении последних 3 лет!

В настоящий момент в мире бушует финансовый кризис. Для тех, кто знает что это такое, он в принципе не страшен! На интернациональных рынках недвижимости удручающая картина: коллапс рынка недвижимости США, 11 месяц подряд падают цены в Англии, в Испании цены на недвижимость упали за год на 25%, рынки ряда стран восточной Европы, прибалтийских государств переживают также свои худшие времена. Конечно же, больно терять деньги на этих рынках. Случилось ли всё это неожиданно??? С 2006 года все в один голос утверждали, что мы находимся на пороге этого кризиса. " Не инвестируйте ни в коем случае в недвижимость США, Англии и Испании". Здесь даже не было никаких расхождений во мнениях. Ещё раз! Финансовый кризис не страшен для тех, кто знает, что это такое! Наши покупатели недвижимости Мюнхена из России - это в основном люди, пережившие российский кризис 1998 года, прекрасно разбирающиеся в финансах. Эти инвесторы, к примеру, отчётливо понимают разницу качества инвестиций в недвижимость Мюнхена и недвижимость Берлина! Да, Мюнхен является самым дорогим городом Германии и недвижимость его на 70% дороже недвижимости Берлина. Но, инвестируя в недвижимость Мюнхена, Вы всегда будете уверены в том, что в долгосрочной перспективе это капиталовложение принесёт Вам стабильный доход как от сдачи в аренду, так и от перепродажи этой недвижимости в будущем. На сегодняшний день недвижимость Германии является для инвесторов всего мира одним из привлекательнейших мест для капиталовложений. Немецкая экономика является самой стабильной во всём мире. События последнего месяца (сентябрь 2008) на мировых финансовых рынках показали, что после этого кризиса, финансовое устройство мира будет выглядеть совсем по другому. Сегодня можно уже с уверенностью сказать одно, что финансовая и банковская системы Германии являются также самыми надёжными и жизнеспособными во всём мире.

5. Существует ли в Германии ежегодный налог на недвижимость?

В Германии существует налог на владение недвижимостью. Величина его приблизительно 0,1% от стоимости недвижимости в год.

6. Какими налогами облагается прибыль от аренды недвижимости в Германии?

При сдаче недвижимости в аренду, по окончании отчётного периода (календарный год), Вам необходимо подать в налоговое ведомство по месту нахождения недвижимости налоговую декларацию (отчётность), как нерезидент Германии. Величина налога на доходы с аренды недвижимости для нерезидентов в Германии равна:

1. приблизительно 14-18% в том случае, если недвижимость приобретена на собственные средства, т.е. у Вас нет никаких официальных кредитов, выданных непосредственно на покупку недвижимости.
2. от 0 - 14% в том случае, если недвижимость приобретена полностью или частично на заёмные средства.

Величина налога рассчитывается на основе следующих факторов: уровень доходности от аренды в процентном отношении от цены приобретения / натуральная величина арендных поступлений /процентуальное соотношение при покупке недвижимости, приходящееся на здание и земельный участок / затраты, приходящиеся на ведение арендного бизнеса / величина процентов по кредиту, выплаченная банку за отчётный период (за год).

Здесь стоит добавить, как затраты налоговое ведомство Германии может признать следующее:

1. 1-2 кратное посещение Германии в год (стоимость билетов, проживание в гостинице, суточные)
2. затраты на телефонные переговоры, затраты на канцелярские товары
3. услуги управляющей компании
4. стоимость страховых отчислений, приходящихся на страхование Вашей недвижимости.

Здесь мы хотели бы обратить Ваше внимание, что в перечень наших услуг по управлению Вашей недвижимостью в Германии, входит также своевременное составление и сдача налоговой отчётности в соответствующее финансовое ведомство.

7. Во что обойдётся обслуживание квартиры в Германии, коммунальные платежи?

Коммунальные услуги на содержание недвижимости можно разделить на две категории: побочные и фактические. В побочные коммунальные услуги входит водоснабжение, канализация, уборка мусора, уборка дома, освещение на улице и в подъезде, электроснабжение и профилактика лифта, очистка прилегающей территории, уход за посадками, уборка снега, очистка дымоходов и вентиляционных каналов, борьба с вредителями, обслуживание огнетушителей и т.д. Иногда сюда же включается плата за общую телеантенну или за подключение к кабельному телевидению. В фактические коммунальные услуги входит электроэнергия, горячая вода и отопление. Для ориентировочного примера: Содержание 4-х км. квартиры в Мюнхене приблизительно обойдётся в 200-220 евро в месяц, из которых 80 евро приходится на побочные коммунальные услуги и 120 евро за фактический расход электроэнергии, горячей воды и отопления. Следует отметить, что при сдаче недвижимости в аренду, арендатор полностью перенимает стоимость коммунальных услуг.